662-190-529

Nieruchomość rolna – definicja wg KC. Co to jest i kto może ją nabyć?

Lokata i pomnażanie kapitału poprzez zakup nieruchomości rolnej w Polsce są możliwe, pomimo restrykcyjnych przepisów i szumu medialnego wokół obrotem ziemią rolną. W niniejszym wpisie postaramy się wyjaśnić czym jest nieruchomość rolna. Definicja wg Kodeksu Cywilnego nieruchomości rolnych, do której odwołuje się Ustawa Rolna jest bardzo ważnym elementem, z którym należy się zapoznać aby zrozumieć dalsze zapisy ustawy dotyczące możliwości jej zakupu. 

Przepisy, które określają możliwość obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce określa Ustawa Rolna z 11 kwietnia 2003 r. W świetle nowelizacji tej ustawy, które nastąpiły w 2016 r. zakup ziemi rolnej nie odbywa się na wolnych zasadach obrotu nieruchomościami. Kluczowym jest wobec tego właściwe zrozumienie definicji nieruchomości rolnej a następnie dalszych przepisów z niej wynikających. Najpierw jednak przypomnijmy dlaczego zakup nieruchomości rolnej w naszym kraju jest ograniczony i kontrolowany przez państwo. Otóż od momentu wstąpienia polski do Unii Europejskiej obowiązywał okres ochronny, w którego czasie obywatele i przedsiębiorcy Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii musieli uzyskać zezwolenie administracyjne na zakup nieruchomości rolnych i leśnych. Polski ustawodawca postanowił jednak podjąć kroki, które dają mu możliwość utrzymania tego stanu i odgórnej kontroli nad obrotem ziemi rolnej. Podobne przepisy obowiązują w niektórych państwach europejskich. Znowelizowana Ustawa Rolna nakłada szereg ograniczeń na zakup nieruchomości rolnej i nie dotyczy jedynie:

  • gruntów o powierzchni mniejszej niż 1 ha (10 000 m2);
  • działek, które są drogami wewnętrznymi;
  • gruntów wchodzących w skład Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa (tych nieruchomości dotyczy ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.)

Nieruchomość rolna – definicja

Pomimo tego, że przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce określa Ustawa Rolna to definicji nieruchomości rolnej poszukiwać należy w Kodeksie Cywilnym, do którego ww ustawa się odwołuje. Zapis definicji znalazł się w KC na początku lat 90-tych w wyniku następujących zmian mających na celu ochronę własności rolniczej i stanowi:

„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”

Wynika z niej, więc jasno, że o tym czy dany grunt jest nieruchomością rolną czy nie decyduje jego przeznaczenie, czyli czy grunt rolny jest lub może być wykorzystywany do ww. „działalności wytwórczej”. W związku z tym nawet jeżeli przedmiotowy grunt nie jest na tą chwilę przeznaczony pod działalność wytwórczą, czyli przysłowiowo leży odłogiem może być za taką nieruchomość uznany.

Gdzie, więc szukać informacji o tym czy dany grunt spełnia warunki definicji nieruchomości rolnej? Należy sięgnąć do wypisu z rejestru gruntów. Tam znajdują się dane liczbowe i opisowe dotyczące działek wśród, których znajdują się informacje określające rodzaj użytku. W ramach określenia rodzaju użytku wypis z ewidencji stwierdza czy dany grunt jest gruntem rolnym i jakiej klasy jest to grunt. Podajmy w tym miejscu przykład: w rubryce mówiącej o oznaczeniu klas i użytków w ramach danej działki gruntu, znajdziemy symbol składający się z liter i cyfr rzymskich, taki jak np. RIIIa, gdzie „R” oznacza grunt rolny, a IIIa mówi o tym jakiej klasy jest to grunt. Zatem to wypis z rejestru gruntów daje jasną odpowiedź czy dana nieruchomość spełnia definicję nieruchomości rolnej zawartej w Kodeksie Cywilnym, do którego odwołuje się Ustawa Rolna i określa jak skutecznie taką nieruchomość nabyć.

Oczywiście od każdej zasady obowiązują wyjątki. Jeżeli grunt, którym jesteśmy zainteresowani jest zarejestrowanym gruntem rolnym jednak znajduje się na obszarach, jakie w planach zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na inne cele niż rolne to wówczas istnieje możliwość wyłączenia takiej nieruchomości z zakresu przepisów Ustawy Rolnej bez potrzeby występowania o zmianę postanowień planu zagospodarowania. 

Nieruchomość rolna – kto może ją nabyć?

Ustawa rolna nakłada szereg ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi praktycznie na wszystkich zainteresowanych jej obrotem. Jednak najmniej restrykcji nakłada na samych rolników, którzy spełniając kilka istotnych warunków mogą takie nieruchomości nabywać. Warunkiem nabycia nieruchomości rolnej jest nabycie jej wyłącznie przez rolnika indywidualnego, posiadającego kwalifikacje rolnicze, który będąc właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych nie skupia w swoich rękach użytków rolnych o powierzchni przekraczającej 300 ha. Dodatkowo zainteresowany musi zamieszkiwać co najmniej 5 lat w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych i prowadzić to gospodarstwo osobiście. Użytek rolny, którego ma dotyczyć przyszła umowa kupna sprzedaży nie może mieć powierzchni większej niż 300 ha.

Ustawa Rolna nie wyklucza oczywiście zakupu nieruchomości rolnych przez osoby inne niż rolnicy indywidualni. Jednak zakup musi zostać poprzedzony wydaniem decyzji administracyjnej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa po spełnieniu szeregu warunków określonych w przepisach. Zagadnienie to szerzej opisujemy w kolejnym wpisie naszego bloga pt. „Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem 2019” do lektury, którego serdecznie zapraszamy.